2025년 종합부동산세 개편 정책: 공정시장가액비율 조정과 납부 전략
2025년부터 정부는 종합부동산세(종부세) 과세 체계를 전면적으로 손질한다. 특히 이번 개편에서는 공정시장가액비율이 상향 조정되고, 주택과 토지 구분 과세 기준도 세분화되며, 일부 고가주택의 세 부담이 늘어난다. 이번 변화는 다주택자뿐 아니라 단일 주택 소유자에게도 영향을 주며, 납부 방식과 절세 전략을 재점검해야 하는 시기로 평가된다. 이 글에서는 2025년 종부세 개편의 핵심 내용과 달라진 공정시장가액비율, 세 부담 시뮬레이션, 납부 유예와 절세 방안까지 체계적으로 안내한다.
2025년 종부세 개편의 핵심 변화
정부는 2025년부터 종부세 과세의 형평성과 지속가능성을 높이기 위해 공정시장가액비율을 단계적으로 조정하고, 다주택자에 대한 추가 과세 기준을 일부 변경한다. 먼저 가장 큰 변화는 공정시장가액비율 상향이다. 현재는 60%로 적용되던 기준이 2025년부터 70%로 올라간다. 이 비율은 과세표준 산정 시 공시가격에 곱하는 수치로, 간단히 말해 과세 대상이 되는 자산가치가 높아진다는 의미다.
예를 들어, 공시가격이 10억 원인 주택의 경우 2024년에는 과세표준이 6억 원으로 계산됐지만, 2025년부터는 7억 원으로 올라간다. 이에 따라 동일한 주택이라도 세 부담이 평균 10~20% 상승할 수 있다. 정부는 이 조치가 부동산 시장 안정과 조세 형평성을 높이기 위한 것이라고 설명한다.
또 하나의 중요한 변화는 1세대 1주택자와 다주택자의 세율 차별화 조정이다. 현행 체계에서는 1주택자도 일정 금액 이상이면 고율 세율이 적용됐지만, 2025년부터는 과세표준이 6억 원 이하인 1주택자는 세율이 더 낮아지고, 다주택자는 가산세율이 유지된다. 이로 인해 일부 1주택 실거주자는 세 부담이 소폭 줄어들 수 있다.
2025년 공정시장가액비율 조정이 세 부담에 미치는 실제 영향
공정시장가액비율 상향은 모든 납세자에게 동일한 부담을 주는 것은 아니다. 영향의 크기는 주택 공시가격과 보유 주택 수에 따라 달라진다.
예를 들어, 공시가격이 5억 원인 아파트 한 채를 보유한 1주택자는 기존에도 종부세 대상이 아니거나 납부액이 미미했다. 그러나 공시가격이 10억 원을 초과하는 주택이나, 2주택 이상 보유자는 과세표준이 1억 원 이상 증가해 실제 납부세액이 크게 오른다.
아래 표는 공시가격 12억 원 아파트 소유자의 종부세 납부 시뮬레이션 예시다:
| 공시가격 | 12억 원 | 12억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 과세표준 | 7.2억 원 | 8.4억 원 |
| 기본공제 | 1.1억 원 | 1.1억 원 |
| 최종 과세표준 | 6.1억 원 | 7.3억 원 |
| 예상 종부세액(단일세율) | 약 250만 원 | 약 310만 원 |
이 사례에서 알 수 있듯 공시가격이 일정 수준을 넘는 자산 보유자는 공정시장가액비율이 10%만 올라도 세금이 상당히 증가한다. 특히 다주택자라면 가산세율이 추가 적용돼 세부담이 더 커진다.
이런 구조적 변화 때문에 납세자는 반드시 자신의 공시가격과 예상 과세표준을 사전에 확인해야 한다.
국토교통부가 매년 3~4월에 공시가격을 고시하고, 국세청은 6월부터 종부세 고지서를 발송하므로, 상반기에 미리 세부담을 점검하고 유예나 분할 납부 계획을 수립하는 것이 필요하다.
2025년 납부 방식과 분할·유예 제도의 달라진 점
2025년 종부세 납부방식에도 일부 변화가 생긴다. 그동안 납부기한은 12월 15일까지 일괄 적용됐으나, 이번 개편으로 납부 유예 및 분할납부 요건이 조금 더 완화된다.
기존에는 종부세 납부세액이 250만 원을 넘으면 분할납부가 가능했으나, 2025년부터는 150만 원 이상이면 분할납부 신청이 허용된다. 다주택자나 고령자에 한해 신청할 수 있었던 납부 유예 제도도 1주택 고령자(만 60세 이상)까지 확대된다. 즉, 고령의 1주택자는 과세표준이 일정 기준 이상일 때 유예 신청이 가능해진다.
납부 유예의 경우, 최대 3년간 납부를 미룰 수 있으며, 신청자는 담보를 제공하거나 은행 보증서를 제출해야 한다.
분할납부는 최대 6개월까지 가능하며, 첫 납부 이후 2회에 나눠 나머지 금액을 분할 납부한다.
이러한 변화는 현금 유동성이 부족한 고령자나 은퇴자에게 부담을 줄여주는 효과가 있다. 그러나 납부 유예에는 매년 이자가 가산되며, 분할납부 역시 체납과 이자 부과 리스크가 있으므로 반드시 기간과 상환 계획을 철저히 세워야 한다.
절세 전략과 실전 대응 가이드
종부세 부담이 늘어난다고 해서 무조건 세금을 줄일 수 있는 마땅한 해법이 존재하는 것은 아니다. 하지만 합법적으로 세부담을 조정할 수 있는 전략은 몇 가지 있다.
첫째, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 것이 중요하다. 실거주 2년 이상 조건과 소득 요건을 만족하면 일부 공제나 세율 완화 혜택을 적용받을 수 있다. 특히 2025년부터는 장기보유특별공제를 더 명확히 적용하므로, 보유 기간이 긴 주택은 공제를 극대화할 기회가 있다.
둘째, 부부 공동명의 전환을 검토할 수 있다. 부부 공동명의로 변경하면 공시가격이 동일하더라도 각자 공제를 적용할 수 있어 과세표준이 분리된다. 다만 공동명의는 양도세 계산 방식이 달라지므로, 세무사와 사전에 시뮬레이션을 해보는 것이 안전하다.
셋째, 분할납부 및 유예제도를 적극 활용해야 한다. 일시적 현금부담이 큰 경우, 납부 유예를 신청해 자금 유동성을 확보하거나 분할납부로 부담을 분산할 수 있다. 다만 유예 이자와 보증 조건을 반드시 숙지해야 한다.
마지막으로, 공시가격 이의신청 제도를 활용해 조정 기회를 모색해야 한다. 공시가격은 통계오류나 평가 착오가 종종 발생하며, 이의신청을 통해 과세표준을 낮출 수 있다. 국토부가 4월에 이의신청을 접수하며, 통상 6월까지 처리한다.
종부세는 단순히 고가 주택에 대한 부담만이 아니라, 고령자와 다주택자 모두에게 장기적인 재무계획 수립을 요구하는 제도다. 납세자는 이번 개편을 세부담의 증가 요인으로만 바라보기보다, 본인 상황에 맞는 대응 전략을 세우는 기회로 삼는 것이 중요하다.